【研究报告内容摘要】
政策猜想:渐进式边际改善,供给侧宽松为主基调。近期多地政府出台延迟房企税款及信贷等措施,我们认为政策出台主要为缓解房企现金流压力,降低行业金融风险。中长期来看,由于短期疫情影响仍在,对经济、投资、销售的影响仍尚待评估,叠加房住不炒的定位,我们认为政策边际改善将是渐进的,供给侧宽松仍将为主流,限购限贷等需求端放松短期仍难期待。
销售猜想:短期阶段性承压,中期或延续2019h2走势。受疫情影响,目前仍有近七成售楼处尚未开放,尽管房企多种手段拓展客源,但成效整体并不明显,节后25天30城商品房成交同比降93%。中长期来看,结合政策托而不举、渐进式改善的判断,叠加疫情期间积压诉求释放,将对楼市复苏形成一定支撑,预计后续楼市或延续2019h2走势,市场整体走稳,部分房企小幅以价换量,全年销售同比降5%-10%。
开工猜想:预计三月中下旬项目开复工逐步步入正轨。各地封城、隔离防疫等影响员工返工进程,节后客运总量减少超8成。由于大量工人尚未返程,叠加各地政府对项目开工规定相对严格,房企项目多数仍处于停滞状态。近期中央与多地政府发文鼓励复工,同时大量农民工持续返程,考虑两周隔离时间,预计三月中下旬非湖北区域项目建设将步入正轨。
土地市场猜想:政府供地增加,房企拿地窗口来临。疫情导致地方政府财政支出增加,同时销售下滑制约房企拿地热情影响地方政府收入,节后25天300城土地成交建面同比降57%。预计后续各地方有望加大供地数量及质量,并降低土拍门槛提振土地市场参与热度,供地增加叠加竞争对手减少有望带来土地性价比上升,央企、国企及资金充足房企将迎来较好拿地窗口期。
房企猜想:龙头强者恒强,兼并收购或将加剧。随着疫情持续,销售端影响扩大及偿债规模上升,预计部分中小型房企资金端压力将逐步加大,融资端需求将持续上升,行业收并购也将大幅增加。龙头房企凭借较强的融资及管控能力,有望进一步提升市场份额。
投资建议:短期受新冠疫情影响,房企销售开工均受到冲击,资金端压力亦逐步加大,但我们认为对于房企危中藏机,将迎来较好的拿地窗口期。板块投资方面,目前主流房企对应2020年估值不到6倍,潜在股息率超过5%,经济及楼市下行打开政策改善空间,行业配置价值依旧凸显。中期随着政策微调、货币端发力,楼市有望逐步走稳,关注流动性宽松可能带来的“资产荒”配置机会。个股方面,地产短期建议优选财务状况佳、融资能力强的全国性房企万科、保利、金地、招商等,同时关注业绩销售高增的弹性二线中南、阳光城等。
风险提示:1)若新型冠状病毒肺炎疫情持续时间超预期,行业资金压力加大将带来中小房企资金链断裂风险;2)若开工进一步延期,则将对施工投资、后续可推货量、竣工节奏等均产生负面影响;3)若需求释放持续低于预期,未来存在房企进一步降价以提升需求,带来大规模减值风险。

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